Kendala Pengembang Perumahan

Kendala Pengembang Perumahan

by 20 May 2019

Rumah menjadi salah satu kebutuhan penting manusia. Pemerintahan saat ini sebenarnya sangat memberi ruang kemudahan pembangunan rumah bagi rakyat. Program rumah murah bersubsidi, salah satu contohnya. Namun, kemudahan yang dijanjikan pemerintah itu kadang tidak sesuai dengan kondisi yang terjadi di lapangan. Salah satu kendala yang dihadapi para pengembang perumahan adalah rumitnya persoalan perizinan.

Kendala perizinan yang dihadapi para pengembang perumahan tersebut diakui Nur Andi Wijayanto, Ketua REI DIY. Menurut Andi, secara umum tantangan yang dihadapi adalah tidak terukurnya waktu dan biaya atas proses-proses perijinan yang harus dipenuhi.          

Menurut Nur Andi Wijayanto, pemerintah kabupaten/kota sebenarnya sudah merespons keluhan yang dihadapi para pengembang perumahan, khususnya mengenai persoalan perizinan. Salah satu cara yang ditempuh adalah membentuk dinas perijinan satu atap dan menyederhanakan proses perijinannya.

“Hanya saja, peraturan yang sudah dibuat dalam implementasinya belum bisa secara optimal dijalankan, sehingga dampak secara waktu dan masih belum terukur secara baik,” kata Nur Andi Wujayanto.

Andi menambahkan, perijinan properti dibuat dengan filosofi supaya produk-produk properti yang dihasilkan bisa dipertanggungjawabkan secara legal, melindungi masyarakat, dan sesuai dengan tata ruang yang ada. Hal ini dimaksudkan agar kalim peralihan fungsi lahan tidak terjadi.

Meski segala upaya penyederhanaan perijinan sudah dilakukan, namun diakuinya, kendala di lapangan tetap saja ada. Menurutnya, ada dua persoalan penting menyangkut kendala perijinan tersebut.

Pertama, belum adanya political will dari seluruh stakeholder bahwa urusan ketahanan papan menjadi urusan wajib yang harus didukung oleh semua pihak. Kedua, antara aturan dan implementasinya di lapangan belum memiliki nafas yang membuatnya menjadi proses yang sederhana, efektif dan efisien.

Menurut Nur Andi Wijayanto, secara teoritis proses pengurusan ijin, mulai dari ijin prinsip/ijin lokasi sampai dengan selesai IMB dan sertifikasi pecah per unit kavlingnya, butuh waktu antara 12-18 bulan. Namun, praktik yang terjadi di lapangan, semuanya menjadi tidak terukur, baik dari sisi waktu maupun biayanya.

Probleman perijinan tersebut juga diakui oleh Aris Kristiawan, Direktur Operasional PT Prestasi Investa Pratama (PIP). Menurut Aris, proses perijinan ini sangat erat kaitannya dengan tata ruang yang sudah ditentukan oleh pemerintah Kabupaten/kota. “Selama itu masih relevan, mereka akan menyetujui”.

Tata ruang yangh dimaksud Aris adalah zonasi area peruntukan tanah. Area hijau untuk pertanian, kemudian ada area industri dan ada area untuk perumahan atau hunian. Penentuan area ini sangat menentukan perijinan.

“Kalau memang tidak sesuai, mereka tidak segan-segan akan menolaknya. Karena memang peruntukkannya bukan itu. Sedangkan untuk plotting lahannya sendiri sebenarnya tidak sulit. Mencari lahannya tidak sulit. Tapi ketika kita mengecek ke tata ruang, ketika tidak sesuai, itu yang membuat kita mentok disitu,” paparnya.

Menurut Aris, persoalan yang dihadapi pengembang perumahan menjadi kian rumit tatkala plotting dan tata ruang sudah didapatkan dari pemda, namun ternyata dinilai tidak layak saat sidang.

“Ketika sidang sudah tidak layak, kita harus mencari lagi. Dan itu menjadi hambatan bagi kita pengembang untuk mencari perumahan. Dari segi harga, tanah yang harganya murah kan rata-rata di daerah pinggir, dan rata-rata zonanya masih hijau, masih zona pertanian, itu tidak bisa dikembangkan untuk area perumahan. Untuk area perumahan biasanya agak ke tengah kota, dan itu harganya sudah relatif mahal. Jadi untuk jualan rumah murah, kita kesulitan. Harganya jadi premium, di atas 500 juta-an,” paparnya.

Menurut Aris, tata ruang tersebut wajib disosialisasikan oleh instansi terkait agar pengembang perumahan bisa mengantisipasinya. Masalahnya, kata Aris, tata ruang itu biasanya berlaku untuk beberapa tahun. Misalnya, tata ruang di Sleman berlaku hingga tahun 2023.

“Padahal sangat penting dan mendesak perkembangan kebutuhan untuk rumah lebih cepat. Jadi akhirnya kita hanya bisa menunggu regulasi itu dievaluasi. Itu yang paling mudah. Kalau kita mau mengubah regulasi tersebut, berarti kita harus mengajukan perubahan peraturan bupati. Artinya, kita tidak bisa memakai nama kita sebagai pengembang tapi kita harus mengumpulkan warga bahwa ini ada pengajuan untuk mengubah tata ruang di daerah tersebut,” ujarnya.

Menurut Aris, warga sebenarnya juga punya kepentingan melalui cara tersebut. Warga berharap harga tanah disana lebih mahal. Selain itu, warga juga bisa mengajukan peningkatan infrastruktur ke daerah. “Sementara ini, caranya seperti itu. Itu cara paling formal yang harus kita lakukan, tetapi memang banyak yang melakukan cara-cara lain yang tidak biasa. Seperti mereka melakukan pecah kavling secara manual, mereka memakai jaringan yang ada,” katanya.

Perubahan Peraturan Bupati tentang tata ruang juga harus mengikut-sertakan DPRD setempat. Sementara DPRD juga butuh permintaan dari masyarakat untuk bisa mengubah Perbub tersebut. Padahal, kata Aris, kebutuhan akan perumahan begitu cepatnya.

Mengenai biaya pengurusan ijin, Aris mengakui sebenarnya tidak terlalu mahal karena tidak ada pungutan spesial. “Tetapi ketika lokasi kita di zona yang tidak aman, karena sebelum izin keluar kita harus sosialisasi ke dinas-dinas dan mereka juga sangat saklek juga dengan peraturan yang ada, mereka juga akan mendalami itu. Ketika lolos pun karena memang peruntukkannya sesuai, biayanya biasa aja. Sekedar ada dana sosialisasi. Tapi kalau tidak biasa, dananya bisa berlipat-lipat,” ujarnya.

Jalur “yang tidak biasa” inilah yang kemudian bisa memunculkan pungutan di luar ketentuan. “Bahasanya, pengkondisian,” ungkap Aris.

Tentang keharusan sosialisasi plotting tata ruang ke masyarakat oleh dinas atau pemda, menurut sumber Bernas, biasanya tidak dilakukan secara terbuka karena dapat memunculkan spekulasi harga tanah. “Ketika itu disebarluaskan ke masyarakat, mungkin akan menjadi komoditas yang tidak karuan. Karena merasa itu tanah miliknya dan merasa zona kuning, bisa dijual dengan harga yang mahal. Maksud pemerintah sebenarnya bagus, tidak serta merta membuka informasi itu,” kata sumber Bernas yang enggan disebut jatidirinya ini.

Siasat lain yang sering terjadi di lapangan adalah menyangkut persoalan pecah kavling. “Tanah sebenarnya bisa dipecah sampai 10 bahkan 15, tapi dilakukan secara manual. Praktik itu nyata dan ilegal, tapi sudah menjadi praktik umum antara pengembang dan oknum. Saya pernah berbicara dengan teman saya dari Dinas Tata Ruang, memang harus dikontrol untuk mengantisipasi spekulan seperti itu dan dia juga ngomong dan mengamini hal itu,” kata sumber tersebut.

Sumber itu mencontohkan ada salah satu proyek perumahan yang didirikan di area hijau. Hal itu bisa terjadi karena bantuan dari pejabat di Jogja. Padahal, lokasi itu harusnya masuk area produktif yang tidak boleh untuk pembangunan perumahan.

Kalau pengembang kecil biasanya mainnya yang pecah kavling. Kalau pengembang yang memang hidupnya lurus, tidak akan menerima riba, itu formatnya normatif semua. Ada pula yang memakai anggota Dewan untuk membantu,” ujarnya.